Gianni Martínez, de 31 años, pensó que sería bastante fácil comprar un apartamento.
Las tasas hipotecarias ahora rondan el 7%, las más altas desde 2007, gracias a los esfuerzos de la Reserva Federal para controlar la inflación. Los banqueros centrales han elevado su tasa de política oficial a alrededor del 5% durante los últimos 15 meses, lo que se ha traducido en mayores costos de endeudamiento en toda la economía.
El Sr. Martínez, un técnico, esperaba que esto enfriara los bienes raíces en Miami. Pero en cambio, se encuentra en una feroz competencia por los apartamentos de una y dos habitaciones cerca del océano. Hizo siete u ocho ofertas y está dispuesto a dar un 25% de enganche, pero sigue perdiendo, a menudo frente a personas que pagan en efectivo en lugar de obtener una hipoteca costosa.
«Debido a las tasas de interés del 7%, no pensé que sería tan competitivo, pero eso no importa para los compradores en efectivo», dijo Martínez, y señaló que compite con los postores extranjeros y otros jóvenes que se presentan. . en jornadas de puertas abiertas con sus padres a cuestas, lo que sugiere que mamá o papá podrían ayudar a pagar la cuenta.
«Cuando hay una cotización al precio correcto, es un manicomio», dijo.
Las subidas de tipos de la Fed tienen como objetivo frenar la economía de EE. UU., en parte exprimiendo el mercado de la vivienda, en un intento por controlar la inflación. Inicialmente, estas medidas funcionaron rápidamente para debilitar los sectores de la economía sensibles a las tasas de interés: los mercados inmobiliarios de EE. UU. en particular cayeron el año pasado. Pero este enfriamiento parece estar resquebrajándose.
Los precios de las viviendas cayeron en todo el país a fines de 2022, pero comenzaron a recuperarse en los últimos meses, un resurgimiento que se produjo a medida que el mercado resultó ser particularmente fuerte en ciudades del sur como Miami, Tampa y Charlotte. Los nuevos datos que se publicarán el martes mostrarán si esta tendencia ha continuado. Las cifras publicadas la semana pasada mostraron que los inicios de viviendas en todo el país aumentaron inesperadamente en mayo, el mayor desde 2016, ya que las solicitudes de construcción de viviendas también aumentaron.
La vivienda parece estar cobrando un nuevo impulso. El aumento de los precios de la vivienda no respaldará las cifras oficiales de inflación, ya que se basan en los alquileres y no en los costos de la vivienda comprada. Pero la recuperación es una señal de la dificultad de la Fed para controlar el impulso de la economía en un momento en que el mercado laboral se mantiene fuerte y los balances de los consumidores son en general más saludables que antes de la pandemia.
«Ese es otro punto de datos: las cosas no se están enfriando tanto como pensaban», dijo Kathy Bostjancic, economista jefe de Nationwide Mutual. De hecho, la construcción de nuevas viviendas «nos dice algo sobre la dirección en la que se dirige la economía, lo que sugiere que las cosas están mejorando».
Esto podría ser importante para la política: los funcionarios de la Fed creen que la economía necesita pasar algún tiempo creciendo a una tasa por debajo de su potencial total para que la inflación se enfríe por completo. En una economía débil, los consumidores no quieren comprar tanto, por lo que las empresas tienen dificultades para cobrar tanto.
La pregunta es si la economía puede desacelerar lo suficiente a medida que la vivienda se estabiliza o incluso se calienta, dejando los constructores de viviendas se sienten más optimistasempresas constructoras contratar trabajadores y los propietarios sienten el impulso mental que viene con el aumento de su capital inmobiliario.
Hasta ahora, el jefe de la Fed, al menos, parece despreocupado.
«El sector inmobiliario nacional se ha estancado, y tal vez un poco más alto, pero a un nivel mucho más bajo», dijo el presidente de la Fed, Jerome H. Powell, a los legisladores la semana pasada. fondo ahora.
Las tasas más altas contribuyeron a un notable enfriamiento de las ventas de casas existentesen su opinión, aunque la demanda de vivienda nueva se sustenta en dos grandes tendencias a largo plazo.
Los millennials, la generación más grande de Estados Unidos, tienen entre 20 y 30 años, años pico para hacer mudanzas por su cuenta e intentar comprar una casa.
Y el cambio al trabajo remoto durante la pandemia parece haber llevado a las personas que de otro modo se habrían quedado con compañeros de cuarto o familiares a vivir por su cuenta, según investigación reciente en coautoría por Adam Ozimek, economista jefe del Grupo de Innovación Económica.
“El trabajo remoto significa trabajar desde casa para muchas personas”, dijo Ozimek. «Realmente aumenta el valor del espacio».
Mientras tanto, la oferta de viviendas disponibles ha sido escasa. También se debe en parte a la Reserva Federal. Muchas personas refinanciaron su hipoteca cuando las tasas de interés estaban en su punto más bajo en 2020 y 2021, y ahora dudan en vender y perder esas hipotecas baratas.
«Lo más sorprendente de este mercado inmobiliario es cómo el aumento de las tasas de interés ha afectado la oferta y la demanda por igual», dijo Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin. El retroceso de la demanda probablemente fue un poco más intenso, dijo, pero los constructores se están beneficiando de una «grave falta de oferta».
A medida que los jóvenes continúan pujando por las casas y el inventario disminuye, los precios y la construcción vuelven por sorpresa.
«La demanda se ha mantenido mejor de lo que esperábamos para este comprador primerizo», dijo Michael Fratantoni, economista jefe de la Asociación de Banqueros Hipotecarios.
La Sra. Bostjancic dijo que los datos inmobiliarios recientes probablemente impulsarán a la Fed hacia tasas más altas. Los funcionarios suspendieron los movimientos de tasas en junio después de 10 aumentos consecutivos, pero sugirieron que podrían aumentarlos dos veces más en 2023, incluso cuando se reúnan el próximo mes.
Si hay un lado positivo para la Fed, es que los precios de la vivienda no impulsarán directamente la inflación. Las medidas de precios de EE. UU. utilizan los alquileres para calcular los costos de vivienda porque intentan capturar el costo del consumo. Comprar una casa es, en parte, una inversión financiera.
El crecimiento de los alquileres se ha estancado durante meses, alimentando lentamente los datos oficiales de inflación a medida que las personas renuevan los contratos de arrendamiento.
“El crecimiento de los alquileres está respirando profundamente”, dijo Igor Popov, economista jefe de Apartment List. «En este momento, no parece que haya mucho calor nuevo».
Aún así, al menos un funcionario de la Fed ha expresado su preocupación de que la recuperación de la vivienda podría limitar el alcance de esta recesión. A medida que aumentan los precios de las viviendas, algunos inversores y propietarios pueden decidir cobrar más o pasar del alquiler de viviendas a la compra y venta, lo que reduciría la oferta de alquiler.
“Un repunte en el mercado de la vivienda genera dudas sobre la sostenibilidad de estos bajos aumentos de alquileres”, dijo el gobernador de la Fed, Christopher Waller. en un discurso mes pasado.
Dijo que la recuperación «incluso con tasas hipotecarias significativamente más altas» genera dudas «sobre si los beneficios de la desaceleración de los aumentos de los alquileres durarán tanto como se esperaba».